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我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问,以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问:房姐,这个问题稍微有点敏感,但是我相信所有武汉人都会关注。新F4已经到任,从履历来看,配置非常不错,对武汉未来长期来看有哪些影响?很多说人说,这次疫情从长远来看,让ZY真正认识到了武汉对于中国全局的影响力,必须是封疆大吏才能真守住,这种说法正确吗?

1.GDP排名第7,经济发达,水陆交通发达,武汉成为中部地区老大,是长江经济带的重要战略城市。

2.虽然武汉产业多元化,但是分布不合理,第二产业和第三产业并驾齐驱。虽然近几年一直在发展光电 互联网等高薪技术产业,但是龙头企业导入不乐观,这一点远不如杭州。

第二产业稳定的好处在于疫情来临的时候,支柱产业有充足的企业自有资金和国家的贷款支援活下来。虽然部分私营第三产业难以支撑,但是对于武汉整体经济的影响可以承受。

当然第二产业占比过大也导致了一系列问题,官僚 办事拖沓 缺乏人民公仆意识等。

3.近几年武汉一直在满城挖 拉升城市骨架,长远看是正确的决定,近几年大家也看到了,武汉的城市面貌焕然一新。

2019年武汉也学习杭州的手段,拿军运会做文章,提升城市形象。这也导致武汉已经负债累累,靠税收补漏是不可能了,只能不断卖地。

武汉有好的一面,也有不好的一面。昨天在星球内提到,新F4对武汉的发展是好事。硬件基础不会改变,接下来要提升的是软件(软实力)。

提问:房姐好,有一个疑问还请答惑,就是目前确定的几个国家中心城市中非一线城市(比如武汉、重庆、成都、郑州、西安这些)和现有的一线城市比,谁的长期投资价值更大?按照你既有的观点是一线城市更具长线投资价值。可是有一个疑惑,一方面,国家在严格控制一线超大城市的规模和人口总数。另一方面,国家中心城市处于国家城市化体系中的金字塔顶部,是要大力发展的,会不会出现一种情况,武汉军运会最终这些非一线的国家中心城市也发展成为了和现有一线城市基本同体量的超大城市。这样的话,这些城市房价最终的天花板可能基本相当,而非一线的中心城市相比一线城市现有房价更低,未来空间更大。是否存在这样的机会和可能,房姐您是怎么看待的?

回答:如果很市场化,马太效应占主导,比较有可能的是拉大。如果干预的因素更多,平均主义占上风,也有可能会缩小。

自由度高的市场,一线城市房价是二线城市的五倍十倍,属于正常现象。因为在一线城市能找到更好的工作,赚到更多的钱,哪怕扣除多支付的居住成本,也还是划算的。

另外你提到的一个问题 “一线城市严控人口”,站在经济学的角度,我个人不认可这个做法。

美国和日本的超大型城市都能很好的户籍和土地供应问题,为什么中国就不行呢?

提问:新人首问,房姐你好!我和LP工作地在厦门,现在厦门岛内有一套小产权房,自住,市场价大概100万,手头大概有60W,夫妻合起月缴(含公司缴纳部分)公积金5000元,未使用过,夫妻每月可支配房贷费用4000元。现想在厦门岛外购买一套90平以下商品房,想请问房姐,依我现在这个情况,如果在岛外买,买那个区比较好?个人想买集美区厦门北站及翔安区隧道口附近。另外本人为湖北籍,可在武汉买房,想请问下房姐,如果不在厦门买,来武汉买,依我现在这个条件,买武汉那里比较合适?谢谢房姐。

回答:厦门部分价格很变态, 我认为岛内只有单价4以下的可以买。投资角度是不建议买厦门的,风险高,武汉更合适。

提问:房姐,你好!1.有件事百思不得其解就是武汉的GDP和城市规模按道理说和南京是一个量级。甚至说,武汉GDP和人口量级还更大。为什么同等区位同样品质的小区南京房价是武汉的2倍以上?房姐觉得以后这种差距会长期存在还是说会逐渐抹平?2.南京郊区溧水区机场路碧水家园有个180平的商品房。是2000年后的房子。不知道南京溧水区以后发展怎么样?把现在的房子卖掉,贷点款裂变成两套中等户型的房子,可以吗?一套自住,一套投资。请给点意见,谢谢

回答:南京贵是因为长三角地区整体富饶,部分非省会二线城市房价也跟武汉差不多。

南京楼市一直很强,和武汉不一样,不是这一波涨起来的,而是慢慢涨上来的,和上海很像。现在,南京被市场教育的跟上海差不多了。但是南京杭州武汉成都无论从什么维度上,都是同等量级,房价差距长期来看注定磨平。 投资还是看价格,武汉容积率高的房子非常多,但是价格也便宜!南京杭州房子少,但是价格很贵。所以南京现在的人口流入完全比不上武汉。

溧水没啥重大产业,因为靠近机场可能有一些物流通勤,但这些都是低薪人口没办法支付高房价。南京发展的方向是江北和河西南,溧水不在主要线路上。

提问:万能的房姐,请问您提到的签远期合同,可以具体一点吗?比如多长时间算远?怎么和卖家谈?合同中需要具体明确哪些事项?多谢多谢!

回答:如果你看上了一套房,暂时没有子弹,可以通过远期合同拖20个月,有充足的时间筹集首付款,即使最后房主不卖给你,也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问:房姐你好,新人首问。坐标昆明,手上有一百个子弹,问关于巫家坝片区的问题。武汉军运会请问房姐看好巫家坝片区吗,目前的规划很宏伟,亚洲最大的城市公园,428地标,7号线地铁直通,但目前这些配套似乎进展缓慢,甚至卡在征地阶段。请问如果是自住需求,具体到这些楼盘怎么选择,招商公园大道,绿地巫家坝一号,保利天际,中南云境,中海寰宇。这些都是两万左右精装修的,算ceo盘吗,现在买会不会长期站岗?

回答:你好,我们对这种刚起步就热门的新版快没什么兴趣。长持十年估计还是会赚的,只不过有5年站岗期。不像星耀路螺狮湾附近二手房,站岗时间绝对比巫家坝短的多。

提问:这2天加入星球,已将关注信息截屏整理。但最快是直接请教房姐。1、北京东北五环内自住四居大平层满5年市值1400贷款余额70,另可支配存款300。2、五百强经理年入过百但年长不稳干一年看一年,太太自营小微培训服务企业年度结余40-50但维持运营拿不回钱(自投本金也都押在小公司里)。3、大孩明年美国亚一线大学毕业费用已预付完毕,二孩就读二线国际学校小学五年每年费用24-25。虑及二孩教育、自己与夫人的养老、以及退休后的生活保障(家人保险包括高额大病医疗、定期寿险、意外险等都已足额买齐),未来1-2年如何配置资产更优?或其它方向策略建议?多谢房姐指点!

回答:你好,东五环的房子可以考虑截断抵押融资,抵押出600-700万没有太大问题。

知识星球内已经整理出北京300—1000万投资回报率最大的板块,可以参考。

建议北京再加仓1套,二线低价潜力城市比如 武汉 重庆 郑州 成都 沈阳等也可以继续加仓1-2套。留足3-5年月供。北京如果能操作好分割出租,租金可以抵月供。

回答:价格上看比二手有些许优势,但长期看居家和投资角度都非最佳标的。第一,区域没有比较大的增量导入,一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好,但是它的硬伤一直存在第二,梅观高速噪音是居家大忌,一旦不宜居就会竞相抛盘,户型又不稀缺的话就卖不起价。第三,小区地块太狭长,没有舒适大花园,生活也不是那么便利。龙华推荐红山 上塘板块。

提问:你好,我的投资是准备长期持有的,时间大概是5到10年。因为小孩还小!子弹还是60万。最近了解了融创城我怕疫情过后呢,雷神山医院会对他有影响。优点是它的那个品牌和价格,价格在12000左右,比较能够接受。不知道这种选择是否合理?有没有更好的建议?第个问题就是关于人才落户的问题,我是在公办学校当老师的,这样我能不能把这个户口直接迁到武汉来?买房以后迁回去,这样的操作是否可行??

回答:你好,仔细观察融创在武汉的所有项目,你会发现基本都是CEO盘。融创开发商是个靠开发商,为股东谋求利益,利润率有保障。所以买他家的房子,相对来说收益率一般,只有在部分弱二线城市中创才会走周转流,在强二线城市一般都会卖溢价。

开发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘,而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业,品质,环境等溢价因素会慢慢折价,所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。

融创城单价相比之前降低了,但是黄家湖板块的定位三环外 远城区的睡城,只适合生活半径在附近自住,投资不建议买。

回答:买沈抚新城的都是投机,有闲钱你非要赌博算我没说。你的每一分钱都已经是投机开发商的利润了,沈抚万科、恒大都卖到单价10000了,开发商后续还有多大动力帮你赚钱,你自己考虑下。

我向来拒绝投机,选盘投资标准是入手就能赚钱。市区一二环次新房和沈抚新城新盘,首付投入都差不多,市区内环次新确定性强、收益率高,没有任何理由去沈抚开发商的赌场。

提问:房姐好,要是早点认识你就好了,感觉自己之前的投资失败了。。。目前刚入手一套南湖水域学区房自住,三代同堂,娃娃2岁,贷款95万,月供7700(落户不满6年,一年级可能要调剂到其他学校上学)。早两年在梅苑小区二期入手80平老破小(不知道有没拆迁规划),对口梅苑小学,目前市值165w,贷款60W。奥山世纪城有套40平纯住宅,市值85W,无贷款,过户到了爷爷名下。想咨询目前该怎样置换,调配才能收益最大化,是卖两套在武汉换一套优质的吗?有推荐楼盘吗?还是卖一套到太仓,湖州等位置全款买第三套?

回答:你好,梅苑小区目前来看没有拆迁计划,体量大,房龄不算太老,地价不便宜。梅苑地段还不错,生活方便,配套齐全,地段也不差。但是属于富人不去,中产小白领挑剔,政府也没卖地炒作的动力。未来也会跑输大势。建议出手梅苑,裂变2套低价潜力盘做投资。

奥山世纪城小户型比较占房票,加上没有杠杆,未来涨幅算不上理想。可以考虑出手裂变。流动性最好的面积段在90-130之间的三居。自住在南湖好了,剩余子弹都用来投资。武汉投资回报率最大的板块,见知识星球内部分享。

太仓人口不到100万,没有人口净流入,骑车20分钟可以跑完主城区,这里投资是没有价值的。唯一可以期待的是未来会被规划为新区,但是现在看来规划遥不可期。湖州天生区位差,嘉兴都没能起来,光靠一个高铁,不会有机会。上海和长三角的省会城市更有投资价值。

提问:房姐你好^_^。27岁,女,单身家贫,来自西北小城,现在武汉租房。自己只有子弹15家人无法助力,预计再借5+。计划和两个单身闺蜜合资买三居室自用,均需借款,目前工资均5k,提升中未来看涨。三人均有资格买,二人有公积金,我没有。预计一人20凑60首付,由一位闺蜜sfsd,另二人不用名额。已阅读学习合伙买房手册准备借鉴,先感谢房姐的阅读,我的提问如下:1.基于我们贫寒条件这种方式可行吗?还是再攒几年钱各买各的;2.若合资可行,怎样贷款更划算?3.麻烦推荐近地铁,值得自用的三居室。同时考虑未来涨幅,谢谢房姐。

回答:合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好,不仅影响房产投资的收益率,更影响和朋友的关系。

合伙买房中主要的关键点在于两个,一个是利润的分配,一个是售价的确定。首先在利润分配上。

比如现在用你朋友的名字按揭贷款,但之后他自己买房的时候,却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升;

再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程,而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。

合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定,到底是120万,还是125万,还是130万卖出?不同人对房屋估价不一,比较难达成一致。

我自己经历过的合伙买房项目,虽然都成功清盘,但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化,这不是新手能够hold住的。而从你的描述中,判断你是房产投资的新手,因此建议攒钱自行购买。

提问:新人首问:亲爱的房姐,您好,一直关注没有提问,本来计划武汉买房,考虑武汉有房,目前市场价约200左右,还是决定在北京买,定了北京昌平北七家的望都家园,89平340万,已交定金,我走过贷款记录,首付需要60%,目前只有150,想用妹妹的sfsd资格来买,但听中介说贷款不还清不能转回来,担心妹妹以后出嫁有纠纷,所以特意来请教睿智的房姐,如果妹妹代持,该怎么做避免以后纠纷,如果想办法凑够60%首付有没好办法,不想到处借钱,能否用武汉房子抵押凑,等待房姐白忙抽空回复,感谢!

回答:北七家是个尴尬的区域,房龄和天通苑差不多的还比天通苑贵点。东边有地铁,最早的别墅区,现在来看有些错配。北边可选最远到沙河,霍营,天通苑,北七家目前除了靠近地铁部分其他也不建议选筹。目前未来科学城带动的几个新盘,17号线开通,又要吸引一批韭菜进场,注意预防。

总价340买朝阳核心区的上车盘,郊区上车盘流动性风险较大,租金收益也偏低。你的sfsd用掉了,在北京也可以操作成首付3成,具体操作见知识星球内部分享。也可以用武汉的房子抵押买入。

提问:房姐,问个cf之外的问题,请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少,如果体制外有年入50的工作,建不建议辞职,有没有必要去一线了,谢谢!

回答:官这个职业,是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路,沿着正确的道路前进,才有更大的机会挤进去。当一个赛道涌进太多人之后,最有效的管理办法,不是管理赛道,而是重启一个赛道。

你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。而那些最先发觉,最先知道新赛道的人,本身就是被筛选的对象。如果想要世俗意义上的成功,赚够五千万,不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低,根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖,运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场,站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者,最后的胜出者,最终就是运气游戏的幸运儿。对自己有清晰判断,别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地,你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。

找到一个满是普通人的小众赛道,才可能依靠努力胜出。选对赛道,选对行业,正确聪明地勤奋努力工作,加上正确的投资来保护取得的财富。如果还没有结婚生子,城市切换成本小,支持去一线。

提问:房姐,真心求助,急。本月sfsd刚下贷款,等额本息30年利率上浮20,每月还款6865。按目前收入,考虑以后工资、房子出租、公积金收入等总收入,夫妻双方预计以后每年平均可攒10w。现在很纠结,1.以后是10年内尽快提前还款,2.还是攒钱入二套,3.还是攒钱投入理财(什么理财好,求推荐),不知道怎么办。因为收入有限(不会考虑大额背债和xyk套现,也不想做职业多军,仅仅考虑家庭保值增值),考虑到楼市雪坡只有10年了,求帮助?

回答:有子弹继续入,收入有限就赶紧开发其他副业,人生在于折腾,不要把生活过成一潭死水。

大部分中产之所以焦虑,是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报,且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报,这种模式存在着明显的收入上限,一旦停止劳动就没有收入来源,而且即使有过硬的技能,也很难直接传承给后代。再加上没资产(消费主义/积累有限),没有创造并驾驭资产的能力(打工思维/不会投资),很容易陷入中年危机和焦虑中。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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